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新手投资酒店注意哪些技巧?

来源:本站整理 发表时间:2018-10-11 16:15:14 阅读:

投资酒店时,有的人绞尽脑汁还是血本无归而有的酒店投资人轻轻松松就能获取盈利,这是为什么?酒店投资小技巧,你都掌握了吗?
 

 
设计
 
这一点上,很多的投资人都走了错路,大致归结有以下几点:
 
1、酒店管理人员到位时间太晚。
 
50%的业主都是在酒店土建施工完毕,装修进行到尾声时才开始招聘酒店管理人员,让这些专业的酒店管理人员到现场就傻了眼:夜总会离客房太近,其低频的震动必将让客人失眠,厨房离餐厅太远,厨房地沟位置不对,客房楼层布草间太小或就没有,没有总库,没有工程加工场地,大堂吧吧台没有设洗杯池,没有大堂PA工作间,没有员工餐厅……很多已经是处于无可奈何的境地了!
 
2、设计程序错误。
 
90%的业主是先找设计院进行酒店的结构、建筑等土建设计,然后再找酒店装饰设计公司进行二装设计,或者是图方便、省钱,把二装设计与装修施工同时交与装修施工单位进行。大错特错! 正确的程序应该是是:
 
确定酒店立项——招聘酒店专业筹建人员或酒店管理公司——参与进行酒店装饰设计——装饰设计方案确定——选择酒店土建设计单位——结合装饰设计进行土建设计——选择土建及装饰施工单位——会审图纸——土建施工及装饰设计图纸确定——开始土建工程——开始装饰施工工程 3、对“装饰设计”的理解错误。
 
80%的业主对于五星级酒店的装饰设计,要求的就是:气派、豪华、风格独特! 其实,装饰设计最重要、最终是为酒店开业后的经营服务的!当然,必要的豪华、气派、高档必不可少,但还需把相当的精力放在酒店的平面功能布局、服务项目及各占的比例上面来。 个人认为专业的酒店装饰设计公司是这样操作的: 首先是市场调查:对项目所处城市及周边区域进行市场调查了解,充分了解本地的文化特色,高星级酒店数量、规模、地理位置、服务项目及经营特色,市场现有客源,市场餐饮娱乐会议等消费特征、喜好等等,获得第一手重要数据。 其次是规划预测:通过该城市规划局了解该城市未来5—10年的总体规划来预测未来10年内市场需求发展走向。 最后是引导消费:考虑将经济发达城市中的一些消费项目引领到该五星级酒店中,通过五星级酒店来“引导”客人消费,在创收的同时,形成五星级酒店另类的高消费特色。 通过以上工作,再来对应该推出的服务项目及各占比例进行确定。 当然,酒店装饰设计公司还必须要懂常规五星级酒店应设置的服务项目、客人流线与服务流线的的考虑、电梯与客房数量的比例,附属功能项目区域的设置等等酒店的专业知识。 通过以上装饰设计公司的工作再加上业主聘请的专业酒店管理人员的参与指导,这样设计出来的酒店,让业内人士来打分,想不及格都难啊!
 
成本控制
 
1、土建成本的控制
 
关键在于要选择一家好的土建设计单位,很多设计院负责结构设计的工程师思想比较保守,更不愿意承担一丁点的设计责任,在钢材选型及用量的选择使用上,实在是太“万无一失”了!可以想像:现在的钢材价格从以前的3000—4000元/吨飚升到5000—6000元/吨,再加上加工费用,要达到8000元左右/吨,增加的成本就是个天文数字!因此,选择一家土建设计公司,一定要先看其是否拥有一位具有现场施工经验的、有责任心的、能够和甲方及施工单位积极配合的结构设计工程师!此点尤为关键!
 
2、装饰设计成本的控制
 
①建议装饰设计和装饰施工绝对分开。
 
A. 装饰设计就是由专业的酒店装饰设计公司来做。 专业的酒店装饰设计公司必须清晰地了解目前国内的装饰材料市场价格,国产的,进口的,差价多少,哪些进口材料可以由国产材料替代。 专业的酒店装饰设计公司,其挣的是设计费,与其提供的何种价位装饰材料,最终的装饰总成本无经济利益联系。总装饰成本控制得越到位,越能体现其设计能力。
 
而施工单位,有施工资质、实力的一抓就是一把。现在很多大型的施工单位都下设了设计部门,设计室或设计院。表面看,这种集设计与施工于一体的单位高大全,包治百病。
 
现在市场上很少很少有设计师既能将办公写字楼、住宅、商城等设计得非常优秀又能比较好地进行五酒店的装饰设计,除非这个设计师在酒店工作过多年,懂酒店的组织构架、各部门经营管理特征需求及酒店的星级评定标准。
 
B. 设计与施工合二为一后,业主方是省心了,还省了笔设计费。但最为关键、最为头疼的是:施工单位在设计时,是否将装饰成本控制到最为合适的一个点了??本来这个点就是不容易量化的,即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计,收效也是甚微。 表面上,设计与施工合二为一,承接装修施工的单位进行免费设计,但“羊毛”终究还得出在“羊”身上:一个好的酒店设计方案,无论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计公司做,都是要花费设计费用的,现在五星级酒店的设计单价是120元/㎡—150元/㎡,设计费用都是好几百万。于是,在施工中就会不断地、“合理地”多出现本可以不出现的施工变更单,表面上看是没有什么问题,于是你就签吧,今天8000,明天12000,业主呢心里还挺美:这下合算,省了几百万的设计费!在不知不觉中,设计费的本钱又收回来了。
 
②反对采用“堆金砌玉”般使用价格高昂的进口高档装饰材料的装饰设计。
 
A. 酒店内的前厅大堂、餐厅、娱乐场所等等主要公共区域的装饰效果的体现最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配,最关键是要将酒店的主题文化融入到其中,再配以灯光,效果自然就出来的,这样,能节省一大笔装饰费用。 试想,客人一迈进酒店的大堂,首先感受到的就是大堂的空间高度、面积、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果,细看才能体会到体现出的装饰风格、主题文化,而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材,是意大利的还是巴西美国的。 客人走进客房,首先体会到的也是房间的空间、面积、家具,窗帘及整个房间的色彩基调等综合气氛。有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的? B. 在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域,适当使用进口材料能更好地体现装饰效果,总之:好钢要用在刀刃上! C. 在一些不是很重要的区域,采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可,如大堂背后的一些客用通道、主楼至会议区域通道等地,在其距地2.5以上部分都采用仿制品以替代该处的石材,由于距离原因,客人直观是不易看出来的,相信也没有哪位客人说要借把梯子上去摸一下,看一下的。 D. 主要装饰材料进行把控:如业主方亲自对国内几个主要的石材产地(如福建、山东、四川、广西、云南等)进行市场调查,了解行业价格。由业主方进行主要装饰材料的种类、品牌、规格及单价的认定。
 
当然,只知道投资技巧是远远不够的,因为酒店投资并不是所有人都可以参与的游戏,行业本身所限定的壁垒致使很多酒店投资人对酒店投资不了解,具有一定优势的酒店投资人连接了酒店上下游的资源,可以更容易让酒店投资成功。
 
为位置付费还是为服务付费?
 
首先,选择酒店投资的区域上,要有充足的时间和资金的基础,找物业是费力、费神的事儿。大多数急切投资酒店的人不是没有资金投入,更多的是没有合适的物业项目。
 
目前,比较受欢迎的北京、上海、深圳、广州等地的酒店项目异常火热,二线城市杭州、南京、武汉、成都等地也颇受投资人关注。大背景下,有部分投资人希望通过良好的地理位置来获得良好的经营收益,至此,大量核心区物业价格突飞猛进,最后,导致核心区酒店投资人无法继续承压,几乎沦为业主工人。
 
另一些投资人,则走着另一条路,他们不会挤破头进入核心区,而是在副商业中心、中型商圈、旅游区、交通便利区寻找价格低廉,形象好的物业作为选择对象。这些物业成本相当于市中心区域价格的三分之一,投资人将节约的租金作为酒店后期酒店经营的品质保证支持,因为经营成本低,节约的资金可在品质、服务、福利等多方面进行提升,反而也成为一些投资人的首选对象。
 
这些酒店往往以良好的运营质量和物美价廉的定位而获得消费者的欣赏。当然,同样具有良好的投资回报。
 
资本游戏的炮灰 OR 受益者?
 
酒店投资少则3年,多则几十年,长线投资必然将涉及到很多关于城市、酒店集团发展方向、战略方向等综合因素的影响,对当下形势的投资从来都不是酒店投资人的上策,对未来10年甚至更长时间的准确判断才是酒店投资人必须掌握的技能。
 
很多酒店酒店集团的根本目的不是为了创造更好的酒店经营,而是汇集投资人为资本运作搭桥,这让很多酒店投资人以为酒店集团加盟数量多、宣传好、有噱头的酒店集团就是好公司,就一定能赚钱。最主要的一点还是投资人能认清自己酒店的定位才是首要因素。
 
老板的能力上限?
 
大多数投资人表现出了犹豫,即对酒店的定位表示了疑虑,同样也对酒店的品牌存在一些担忧,他们通常的问题是:“哪些酒店品牌更有发展空间?哪个酒店才更加有竞争力...?”
 
我们的建议是,在选择酒店品牌时,请先了解该品牌酒店老板。毋庸置疑,老板是决定酒店品牌发展的先决条件。那么酒店集团老板本身的修养、经历、喜好、性格等都将决定酒店集团的发展方向。
 
另外,酒店集团老板对团队搭建的方式和布局也一定程度上决定了未来酒店品牌的基因。不要认为没有接触过酒店集团老板就很难了解以上的信息,日常通过对该品牌的管理方式、价格政策、对客政策、产品风格、工作效率等均可窥探,当然,从业务员嘴里还是能听到很多关于老板的事情。
 
同时,亲自拜访一下酒店集团的老板还是很有必要的,接待与否,也是对老板态度的一种了解。在不了解公司领头人的情况下合作必然是增加了投资的风险。
 
潜力品牌VS当红品牌
 
酒店作为长线投资,必定要考虑未来酒店品牌的生命力,那么,哪些特征才能决定了酒店品牌的生命力呢?
 
其一,具有品牌生命力的酒店必定是具有一流的创新能力和长远的战略规划,在这一点上,看看各个酒店官网的介绍基本可以窥探一二。
 
其二、具有品牌生命力的酒店必定是拥有难以跨越的核心竞争力(不要以为核心竞争力就是那些高大上的分析及说辞,往往却是最基本的、最平凡的做法方法和原则,很多人认为海底捞具有核心竞争力,其实很多人并不知道海底捞的真正核心竞争力就是做了很多高大上酒店平时根本不屑一顾的小事情,也许是你的眼镜看不清楚了怎么办?你的毛巾加热到多少温度?...)
 
当红品牌另一个弱点是,老板需要更多的时间要应付宣传、媒体和繁琐事务,基本无暇顾及产品的质量和客户的满意度。其实,很多评分较高、用心打磨产品的酒店品牌鲜为人知,因为他们无暇顾及媒体和宣传,他们只在乎客户和产品。这一点,在任何一个评论网站中的评分中就看出优劣。
 
你进得去,但出的来吗?
 
在众多酒店投资人的咨询中,几乎很少人问酒店投资投资未来如何退出?这些问题却经常被大资金机构常挂在嘴边,也许,这就是为何大资金机构能够持续、健康发展最重要的原因。目前的答案是,90%的酒店投资人无法顺利的退出,在投资中,一旦遇到风险或不测(考虑到酒店的长线投资行为)退出才是最具价值的底线保障。
 
那么,如何退出?怎么退?都将成为酒店投资人未来真正的核心话题,而不是如何投资一家酒店。多说一点,一些酒店投资人不得不将退出的方案转向众筹,然而,众筹之后却是死路一条。最主要的原因是,众筹将退出变得更加复杂。大量的股东和协调难度让众筹成为退出路上的死胡同,至今基本无解。
 
新手开酒店注意事项有哪些?
 
新手仍需把握好酒店选址
 
尽管现在OTA等移动分发渠道大大降低了地址的优越性,但对于酒店行业来说,地址选择仍然是非常关键的一个环境,而且随着时代的变化,出现了新的改变。宾客住酒店,不能简单考虑到他只是住店,而需要延展其生活空间,更多地将其视为旅游生活方式。完善商业综合配套往往能给酒店人气带来加持效果,但也不是说酒店一定要选择商业繁华地带,需要根据酒店的定位来选择合适地址。酒店规模,档次,建筑格局以及外形要与当地的消费群相匹配。
 
此外还要考虑众多其他因素如停车场问题,随着交通的便捷,选址的时候需要分析1公里至300公里范围内的消费人群,一般行内经验是:中高档酒店不宜选居民住宅区或中低档消费群,别墅型酒店最好选择环境清幽的地点,经济型酒店选址是需要注意周边的商业配套。需要着重注意的是:任何酒店都必须远离高速公路等噪声污染严重地带。
 
新手是自主经营好还是加盟酒店品牌好?
 
每一个新手开店都会面临一个纠结选择,是自主经营还是选择加盟某个连锁酒店品牌。
 
如果是十年前酒店刚兴起的蓝海时期,小编会建议你可以去尝试自主经营,但现在酒店管理趋势成熟,市场环境复杂,竞争激烈让很多大连锁品牌都可能关店,如果没有足够的酒店行业经验或者行内经验丰富且值得信任的人,个人建议新手不要去尝试自主经营一家酒店,最好还是选择加盟有前景的连锁品牌。
 
自主经营显然可以省去品牌使用费,加盟费等之类,可以自主控制成本,但是,没有酒店行业经验往往难把握市场实情,不仅仅只是上面提到的选址问题,还有整个酒店筹建过程中,室内设计、外形、机电、建筑、经营管理、第二次机电、第二次室内设计、景观设计等等众多环节都势必会影响日后的酒店运营和营收目标达成。
 
经济型酒店还能日进斗金吗?
 
经济型酒店有过辉煌的历史,曾经很多投资者只要在火车站附近开一间经济型酒店就可以日进斗金,但如今遍地开花的经济型酒店已如同日暮西山深陷红海。
 
一方面是因为激烈的市场竞争。当年巨大的投资回报让不少投资人急红了眼,纷纷加入这块蛋糕,于是各种连锁经济酒店品牌急剧扩张,甚至夸张到一公里范围内多家酒店扎堆的现象,恶性竞争的最终结果是酒店陷入了价格战,然而随着房租、采购成本以及人力成本等等众多费用开支年复一年的上涨,经济酒店大多数陷入盈利难的困境。
 
其次,随着大众能享受到的物质生活越来越丰盛,基本的住宿已经得到普遍的满足后,消费者似乎已厌倦了呆板的商务风,期待酒店更有个性,有场景体验,有社交功能的新一代酒店,于是新兴的特色主题酒店风格终于出现了,如专注打造极致浪漫的一誓玫瑰主题酒店,专注咖啡文化社群的喆啡酒店,还有以读书摄影兴趣为主题的亚朵文化酒店,都市时尚青年男女为潜在客群的米町轻主题酒店。这些定位精准,从用户痛点出发的个性主题酒店品牌一出场就吸引了消费者的目光,取得不错营收数据和投资回报。
 
据笔者对国内最大上市酒店集团的年报发现,旗下的经济型酒店在近阶段增长基本停滞,意味着关店的数量可能超过了开店数量,正在营业的经济型酒店也都积极筹划转型升级。由此可见经济型酒店不仅行业经验丰富的从业者不敢去尝试,新手更加要避开这个红海区域。根据近几年的酒店经验发现,特色主题酒店或者是不错的选择。但主题酒店风格多变种类繁多,具体还需根据当地的情况,现有的资源,未来的趋势来考量!
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